primebg Проекты О нас Контакты

Девелопмент

Термин «development» в переводе означает развитие, применительно к недвижимости предполагает продвижение проектов. В Украине девелопмент недвижимости - капиталоемкий многоступенчатый процесс, зачастую сопряженный с препонами тяжеловесной бюрократической системы и несовершенством законодательной базы. Необходима крепкая профессиональная команда, проведение маркетинговых исследований регионального и национального рынка, проектирование, строительство, финансирование и т.д. Девелопмент недвижимости, как правило, требует привлечения крупных инвестиций с длительным циклом использования. При этом готовый продукт (объект недвижимости) долгое время обеспечивает собственнику весомый, регулярный денежный поток.

Девелопмент - это бизнес, который молниеносно реагирует на политические решения, экономические прогнозы, новости в законодательстве, изменения в социальной сфере, тенденции в архитектуре и использовании новейших технологий. Задача профессионального девелопера - выйти победителем в борьбе с непредсказуемой стихией рынка.

В Украине понятие «девелопмент недвижимости» появилось сравнительно недавно. Что означают несколько десятков лет в сравнении, к примеру, с вековым опытом американских или британских девелоперов? Американские специалисты дают следующую характеристику данной сфере.

Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают, финансируют, контролируют и организуют процесс девелопмента, от начала и до конца.

Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию или реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и проект, получают необходимую исходно-разрешительную документацию и финансирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и, наконец, продают его.

Девелопмент - глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или непроверенное исследование почв могут стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимают, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки.

Даже если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер должен оперативно реагировать на события. Хороший девелопер готов к неожиданностям, легко приспосабливается к обстоятельствам и способен быстро изменить стратегию. Например, на стадии утверждения проекта девелоперу нередко приходится вести переговоры с местными заинтересованными группами, которые, как правило, вносят значительные изменении в предложенный проект. Если девелопер не готов идти на компромисс, эти группы могут воспрепятствовать осуществлению проекта.

Девелопер должен учитывать требования граждан, не ставя под угрозу экономическую жизнеспособность проекта. Чтобы достичь компромисса, девелопер может переформулировать или даже полностью изменить свою цель, как в своих личных интересах, так и в интересах других.

Для управления процессом девелопмента необходимо обладать определенными личными качествами, не последним из которых является здравый смысл. Девелопер должен четко представлять себе, что он хочет сделать; кроме того, он должен обеспечить себе лидирующую роль. Девелопер должен быть сильной личностью с авторитетным мнением, и в то же время ему необходимо уметь прислушиваться к мнению других. Девелоперы не могут быть экспертами во всех областях, необходимых для осуществления проекта, и потому зависят от многих других специалистов.

Девелоперы работают с различными людьми: со специалистами по строительству, включая архитекторов, проектировщиков, подрядчиков и консультантов, со строителями различных специальностей, с арендаторами и покупателями, с юристами, банкирами и инвесторами, с должностными лицами города, сотрудниками городской администрации, инспекторами и группами граждан, с ассоциациями домовладельцев, с лидерами общественных организаций. Они должны быть с ведущими во многих областях - от управления персоналом до управления зданиями.

Ни один девелопер не может быть экспертом во всех областях одновременно. Успех приходит к тем, кто знает, кому и какие вопросы задавать, какова общепринятая практика и «правила игры», как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию. 

Сфера недвижимости делится на пять основных областей в соответствии с типом продукта: жилая недвижимость, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость и земля. Рынок каждого продукта зависит от местоположения объекта. Уровень арендной платы, прежде достигавший наивысших отметок в деловом центре, сегодня в пригородных районах нередко оказывается гораздо выше.

Успешных девелоперов отличает от их конкурентов, как правило, искра творческого потенциала: в замысле проекта, финансировании и маркетинге. Как и любая творческая деятельность, управление процессом девелопмента и персоналом может оказаться чрезвычайно трудным. Слишком жесткое руководство может задушить творческий потенциал, а чрезмерная свобода может сделать процесс неуправляемым. Одной из основных целей управления процессом девелопмента является достижение творческой, согласованной работы в команде без превышения бюджета и в установленные сроки.

Девелопмент недвижимости - органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов, в девелопменте обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В процессе реализации почти каждого проекта девелопер может: как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта.

Решение проблем по мере их поступления - сущность повседневной работы девелопера. Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой.

Девелоперы часто говорят: «Лучше быть удачливым, чем хорошим». Однако Фил Хьюз заметил: «В этом бизнесе лучше быть и удачливым, и хорошим. Удача появляется там, где благоприятные возможности сочетаются с подготовкой, а в нашем деле девелопер сам проводит всю подготовку и сам создает возможности. В его силах соединить одно с другим».

(Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business by David Hamilton and Richard Peiser (2012, Hardcover)